fbpx

Wybór odpowiedniej działki pod inwestycję

Wybierając działkę pod inwestycję deweloperską warto zacząć od oględzin działki czyli sprawdzić w jakiej okolicy leży, co znajduje się w jej bezpośrednim sąsiedztwie i co rośnie na danej działce. Jest to ważne nie tylko ze względów estetycznych. Na wycinkę drzew starszych niż pięć lat należy uzyskać zgodę, a nie zawsze można ją otrzymać. Warto także porozmawiać z sąsiadami i zapytać, czy na działce nie było czegoś, co mogłoby negatywnie wpłynąć na komfort mieszkańców (np. dzikiego wysypiska śmieci) lub czy okolica jest bezpieczna.

Z rzeczy formalnych należy sprawdzić przede wszystkim księgę wieczystą (rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości). Do zapoznania się z księgą wieczystą wystarczy znać jej numer (powinien nam go podać sprzedający). Księgę wieczystą może sprawdzić każdy. Dla kupującego ważne będą wszystkie cztery działy księgi:

  • Pierwszy, zawierający oznaczenie nieruchomości – znajdziemy w nim informację na temat położenia, numeru działki ewidencyjnej oraz powierzchni. Dodatkowo znajduje się tu spis praw związanych z własnością. Najczęstszym przypadkiem będzie
    np. zapis o służebności przejazdu przez inną nieruchomość.
  • W dziale drugim możemy potwierdzić właściciela (należy zwrócić uwagę, czy funkcjonuje jako jedyny właściciel, czy posiada jedynie współwłasność)
    lub użytkownika wieczystego.
  • W dziale trzecim znajdziemy informacje czy na nieruchomości są wpisane jakieś ograniczone prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (jak chociażby zajęcia komornicze).
  • W dziale czwartym znajdują się zapisy informujące o hipotece – z określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Kolejnym krokiem jest potwierdzenie statusu działki w ewidencji gruntów i budynków. Trzeba poprosić o to właściciela, lub uzyskać od niego pełnomocnictwo. Mając wypis i wyrys z ewidencji dowiemy się jaka jest dokładna powierzchnia nieruchomości, a także jakiej klasy jest gleba. Informacja ta jest ważna w związku z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę.

Następnie należy sprawdzić przeznaczenie danej nieruchomości. Właściciele często nie orientują się jaki status posiada ich działka. Różnice pomiędzy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a decyzją o warunkach zabudowy są dla wielu osób niejasne.

Najlepiej zwrócić się do urzędu gminy odpowiedniego dla miejsca usytuowania danej działki. Tam uzyskamy informację jakie przeznaczenie ma dana nieruchomość w planie miejscowym, a jeśli go nie ma to jakie są szanse na uzyskanie warunków zabudowy.

Duże znaczenie ma tutaj doświadczenie biura projektowego, z którym współpracujemy i wizja lokalna. Ułatwi to wnioskowanie o optymalne warunki zabudowy.

Dobrze będzie też dopytać o usytuowanie nieruchomości względem sieci uzbrojenia lub też dowiedzieć się jakie są plany np. komunalnego zakładu wodociągowego co do rozbudowy istniejącej sieci.

Według prawa budowlanego – każda działka powinna mieć drogę dojazdową. Jeśli jej brakuje, nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Jeśli jest dojazd drogą gminną, to można z niej korzystać bez żadnych opłat i załatwiania dodatkowych formalności. Jeżeli jest to droga prywatna, należy kupić w niej udział, dlatego trzeba wiedzieć, czy udział jest w cenie oferowanej nieruchomości. Może się też okazać, że dojazd do działki zapewniony jest poprzez drogę służebną. W takim wypadku musi figurować odpowiedni wpis w księdze wieczystej.

Bezwzględnie ważnym elementem inwestycji jest dobry biznesplan. Opracowanie go stanowi proces dokładnej analizy finansowej inwestycji i weryfikacji założeń biznesowych. Ma to na celu zbudowanie przewagi konkurencyjnej i wyeliminowanie błędów. Efektem pracy nad biznesplanem jest również strategia marketingowa, określenie grupy docelowej klientów, ich oczekiwań i sposobu ich zaspokojenia, a także strategia cenowa w odniesieniu do wszystkich kosztów. Ostatecznie dobry biznesplan odpowiada na pytanie czy dana nieruchomość jest atrakcyjna z punktu widzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie zawsze kluczowa jest lokalizacja czy cena działki, ponieważ obydwa te elementy po szerszej analizie mogą mieć wtórne znaczenie, a biznes w danej lokalizacji może mieć finansowy sens.

2019-02-14T14:17:40+00:00